Valuación inmobiliaria: qué es, tipos y pasos para realizarla

La valuación inmobiliaria es un procedimiento necesario para la tasación del valor de una propiedad para diversos fines. Con la intervención de especialistas y considerando aspectos fundamentales del inmueble, se establece cuánto vale una propiedad, lo que tiene repercusiones en ámbitos como la adquisición de seguros o la aprobación de créditos hipotecarios. Para comprender esto en profundidad, el siguiente texto aborda qué es la valuación inmobiliaria, sus tipos y cómo realizarla.

¿Qué es y para qué sirve la valuación mobiliaria? 

La valuación inmobiliaria consiste en un proceso técnico en el que se busca establecer el valor económico de un bien inmueble. Para este trabajo, se deben tener en cuenta aspectos y factores que pueden influir directamente en el valor, como los materiales de construcción, el estado de conservación, el año de construcción, la ubicación, las características del mercado inmobiliario local, entre otros. Este procedimiento está a cargo de un profesional capacitado y certificado, quien tiene la función y potestad de establecer el valor. 

Entonces, el propósito principal de la valuación inmobiliaria es establecer un precio justo para el inmueble. Esto es necesario para diversos procedimientos, como calcular la cifra de un alquiler, el precio final para la venta de la propiedad o la aprobación de un préstamo hipotecario; incluso, se recurre a la valuación para determinar la cobertura de una póliza. 

Con todo, se trata de una herramienta esencial en el mercado inmobiliario, puesto que permite tanto a compradores como vendedores contar con un panorama objetivo y claro del valor del inmueble. Por lo tanto, la valuación debe ser precisa, ya que, de otro modo, la propiedad podría ser alquilada o vendida con un valor superior o inferior al que correspondería. 

Tipos de avalúo 

En la valuación inmobiliaria se reconocen varios tipos de avalúo, cuya realización depende del propósito del establecimiento del valor de la propiedad. Entre los más comunes, se encuentran los siguientes: 

Catastral 

Este tipo de avalúo es imprescindible para determinar el valor catastral de un inmueble, del cual depende el cálculo de los impuestos que se gravaran a la propiedad. Se trata de un proceso que realiza el gobierno local (municipal, por ejemplo) y toma en cuenta aspectos como la extensión en metros cuadrados, el uso de la propiedad –residencial o comercial– y la ubicación del inmueble. 

Hipotecario 

Los préstamos hipotecarios se calculan sobre la base del valor del inmueble. Entonces, el banco o entidad financiera necesitará, para la aprobación del crédito, una valuación del inmueble para determinar la cantidad de dinero que, como máximo, ofrecerá.  

Comercial 

La valuación inmobiliaria también es fundamental cuando se planea vender o alquilar un inmueble. Así, el avalúo determina el valor siguiendo los criterios de mercado. Para esto, se estima cuánto estaría dispuesto a pagar un comprador o arrendador según los precios de propiedades similares. 

Rentas 

Este tipo de avalúo se realiza para determinar el valor de renta de un inmueble. Como en los casos anteriores, este valor se basa en factores como la ubicación del inmueble, las características del mismo y las rentas de propiedades similares en zonas de la ciudad que son aledañas. 

Seguros 

Las propiedades también son susceptibles a la protección a través de pólizas de seguro. Para hacer un cálculo adecuado de la cuantía y, por lo tanto, de la cobertura del seguro, es necesario contar con una valuación precisa. 

Expropiación 

Este tipo de avalúo se realiza cuando el gobierno decide tomar la propiedad privada para uso público. El avalúo de expropiación ayuda a determinar la compensación justa que se debe dar al propietario. 

¿Cómo realizar una valuación mobiliaria? 

El proceso de valuación mobiliaria implica varios pasos clave para determinar el valor de un inmueble. A continuación, se presenta una descripción detallada de cada uno de ellos. 

Paso 1. Analizar el inmueble 

El primer paso en la valuación mobiliaria es realizar un análisis detallado del inmueble. Esto implica examinar el estado de conservación del inmueble, su tamaño en metros cuadrados, la calidad de la construcción, la antigüedad de la propiedad y cualquier otra característica relevante. Además, es importante analizar la ubicación del inmueble, incluyendo la proximidad a servicios, las conexiones de transporte público, la seguridad de la zona, la cercanía centros de formación o centros financieros, y otros factores que pueden influir en su valor. 

Paso 2. Calcular el valor 

Una vez que se ha realizado el análisis del inmueble, el siguiente paso es calcular su valor. Para hacer esto, el perito valuador puede utilizar una variedad de métodos, que incluye el método de comparación de ventas (donde se comparan los precios de venta de inmuebles similares), el método de costo (donde se calcula cuánto costaría reemplazar el inmueble) y el método de ingresos (donde se estima cuánto ingreso podría generar el inmueble). también se cuenta con el método de valor residual y el método de análisis de regresión múltiple.

Paso 3. Determinar el valor 

Por último, después de calcular el valor del inmueble utilizando uno o más métodos, el perito valuador determinará el valor final del inmueble. Este valor es el que se utilizará para cualquier propósito para el que se requiera la valuación, ya sea para la venta o renta del inmueble, para obtener un préstamo hipotecario, para calcular el valor catastral, y así sucesivamente. 

¿Quiénes realizan la valuación mobiliaria? 

La valuación mobiliaria es realizada por profesionales capacitados y certificados conocidos como peritos valuadores. Estos profesionales tienen un conocimiento profundo del mercado inmobiliario y están capacitados para realizar evaluaciones precisas del valor de los inmuebles. 

Profesional del sector público 

Un corredor público es un profesional que se dedica a la intermediación en transacciones comerciales y puede estar capacitado para realizar valuaciones inmobiliarias. Como parte de su trabajo, este profesional puede ayudar a los propietarios, o asesores inmobiliarios, a determinar un precio justo para la venta o renta de su inmueble. 

Perito valuador 

Un perito valuador es un profesional que se especializa en la valuación de inmuebles. Estos profesionales están certificados por las autoridades competentes y tienen un conocimiento profundo de los factores que pueden influir en el valor de un inmueble. Su trabajo consiste en realizar un análisis detallado del inmueble y luego utilizar esa información para determinar su valor. 

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